Le vendredi 2 octobre, le Congrès des députés a abrogé deux décrets sur le logement que le gouvernement avait adoptés trois jours plus tôt, dont l’un suspendait jusqu’à fin 2030 les expulsions de personnes sans solution de relogement lorsque le propriétaire est un grand détenteur de logements. Il l’a fait par 178 voix contre 172 pour le premier texte et par 184 contre 166 pour le second, soit des écarts de six et de dix-huit voix, neuf jours après qu’une femme de 87 ans a été expulsée par décision de justice de la maison où elle vivait depuis plus de septante ans, et cinq jours avant que cette femme meure, le mercredi 7 octobre, dans un hôpital de Madrid. La succession des dates n’appelle aucun adjectif. Eurostat mesure depuis dix ans un écart que presque personne ne veut regarder en face, celui qui sépare le prix d’achat d’un toit de son coût locatif, et cet écart est le véritable sujet de ce texte. Un logement qui se valorise bien plus vite que le service qu’il rend exige que quelqu’un couvre la différence, et ce quelqu’un a une adresse et un bail.
Trois jours entre la signature et l’abrogation
Le décret-loi royal 26/2026, daté du 29 septembre et publié au BOE le lendemain selon Ara, contenait des mesures de fond. Il suspendait les procédures d’expulsion de personnes sans solution de relogement lorsque le logement appartient à un grand détenteur, et maintenait cette suspension jusqu’au 31 décembre 2030. Il prévoyait une prorogation extraordinaire des baux arrivant à échéance, plafonnait l’indexation annuelle du loyer jusqu’au 31 décembre 2027 et interdisait, jusqu’au 31 décembre 2028, aux entités dont l’objet social inclut l’achat d’immeubles d’acquérir des logements à moins de septante pour cent de leur valeur d’estimation. Sumar a porté le second décret, à la demande du Sindicato de Inquilinas, pour instaurer le renouvellement automatique des baux.
Le premier texte a recueilli 172 voix pour, celles du PSOE, de Sumar, d’ERC, de Bildu, du PNV, de Podemos, du BNG, de Coalición Canaria et de Compromís, contre 178 pour le PP, Vox, Junts et l’UPN. Le second en a réuni 166 pour et 184 contre, avec le ralliement du PNV et de Coalición Canaria au camp du rejet, le PNV soutenant que le texte pénalise le petit bailleur. L’arithmétique mérite une pause. D’après la répartition des sièges publiée par Euronews, le PP, Vox et l’UPN totalisent 170 sièges, et 171 avec le député Ortega Smith, du groupe mixte. Les sept députés de Junts complètent les 178 voix du rejet, de sorte que, si le reste du décompte était resté identique, leur vote sépare un 172 contre 171 d’un 172 contre 178. Il s’agit d’une lecture des chiffres, non d’une déclaration de qui que ce soit.
Entre le décret signé et le décret abrogé tenait un cas, et ce cas a un nom. María del Carmen Abascal, dite Maricarmen, 87 ans, vivait rue Alcalde Sainz de Baranda, dans le quartier de Retiro, depuis plus de septante ans. La propriétaire de l’immeuble, Urbagestión, avait saisi les tribunaux pour récupérer le logement, soutenant que le bail ancien s’était éteint depuis longtemps. Selon le récit du quotidien El Español, le Tribunal suprême a confirmé que la seconde subrogation du bail avait une durée limitée, et le Comité des droits économiques, sociaux et culturels de l’ONU a demandé à l’Espagne de garantir une solution de relogement adéquate pendant l’examen du dossier. L’expulsion a été exécutée le 23 septembre, après trois tentatives avortées. Maricarmen payait environ cinq cents euros par mois pour son bail ancien, selon Ara. Le loyer qui lui a été proposé varie selon les sources. elDiario.es chiffre à 2 650 euros celui qu’a exigé l’entreprise, et d’autres médias avancent des montants inférieurs qu’aucun n’attribue avec précision.
Le 28 septembre, après quelque quatre heures de négociation menées sous la médiation de l’Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo, la société municipale du logement, ses représentants ont conclu un accord avec Urbagestión. Maricarmen serait retournée chez elle avec un bail de huit ans et un loyer d’environ cinq cents euros, semblable à celui qu’elle payait, plafonné à trente pour cent de ses revenus nets, dès que les médecins de l’hôpital Gregorio Marañón lui auraient donné son congé. Son avocate, Beatriz Duro, a confirmé l’accord, et Maricarmen elle-même a donné son aval mardi et, selon Euronews, s’est dite très contente. Ses affaires étaient toujours dans le logement, de sorte qu’aucun nouveau déménagement n’aurait été nécessaire. Les médias consultés ne rapportent aucune déclaration de l’entreprise sur cet accord. Le Sindicato de Inquilinas a maintenu le campement de la Puerta del Sol, ouvert le 26 septembre, et sa porte-parole, Carolina Vilariño, a résumé le sens de la protestation par une phrase que l’abrogation du 2 octobre a rendue presque ironique. « Cela va au-delà de Maricarmen. Le décret royal est le premier pas. »
Maricarmen n’est pas rentrée chez elle. Elle est morte le mercredi 7 octobre à l’hôpital Gregorio Marañón, où elle était hospitalisée depuis l’expulsion, selon El Independiente. Aucune des sources consultées n’indique la cause du décès, de sorte que ce texte n’établit aucun lien de causalité entre l’expulsion et la mort. elDiario.es rapporte pour sa part qu’elle était restée alitée à la suite de l’expulsion, en raison des séquelles que celle-ci lui avait causées. Le Sindicato de Inquilinas affirme que l’accord lui aurait permis de rentrer chez elle mais qu’il est arrivé trop tard, et qualifie ce qui s’est passé d’évitable. Selon elDiario.es, Urbagestión pourra désormais remettre l’appartement en location.
Un toit qui vaut plus qu’il ne rapporte
Entre 2015 et le troisième trimestre de 2025, les prix des logements dans l’Union européenne ont augmenté de 64,9 % et les loyers de 21,8 %, selon Eurostat. Entre le quatrième trimestre de 2024 et celui de 2025, la hausse a été de 5,5 % pour les prix et de 3,2 % pour les loyers.
Ce chiffre dément l’une des phrases les plus répétées du débat public, celle selon laquelle les loyers se seraient envolés dans toute l’Europe. Ce qui s’est envolé, surtout, c’est le prix d’achat, près de trois fois plus que le loyer. Que le loyer augmente moins ne le rend pas supportable, puisqu’il se paie chaque mois avec un salaire qui n’a suivi aucune des deux courbes, mais cela ne permet pas non plus de réduire le problème à la cupidité des propriétaires. Cette cupidité existe et opère dans un système qui traite la propriété comme un livret d’épargne coiffé d’un toit. Le loyer remplit alors une fonction précise, selon la lecture que propose ce texte, celle de payer les intérêts d’une valorisation que le locataire n’a pas décidée et dont il ne profitera jamais.
Le cas de Madrid illustre la mécanique. La protestation de la Puerta del Sol part de baux qui arrivent à échéance et se renouvellent à des prix que le locataire ne peut pas payer. Il faut pourtant une mise en garde que le récit militant omet volontiers. Une partie du problème échappe au tribunal, car le prix expulse sans qu’un juge soit nécessaire, et c’est une interprétation que les décrets abrogés protégeaient surtout ceux qui étaient déjà logés. Rien en eux ne construisait de logements.
Qui possède le toit
Pour voir quel rendement on attend d’un toit, il suffit de regarder l’un des plus grands propriétaires résidentiels d’Europe. Vonovia gérait à la fin du premier semestre 2026 quelque 528 370 logements en propre. Le loyer organique de son portefeuille a crû de 3,6 % sur les douze mois précédents, son EBITDA ajusté de location a atteint 1 268,6 millions d’euros sur le semestre, soit 3,5 % de plus qu’un an auparavant, et la juste valeur de son patrimoine immobilier s’établissait à 85 675,7 millions d’euros au 30 juin.
L’assemblée générale de Vonovia a approuvé pour 2025 un dividende de 1,25 euro par action, soit 1 060 538 816,25 euros en numéraire, selon son rapport semestriel 2026.
Selon la société, la composition actionnariale identifiée jusqu’en août 2025, qui couvre près de 94 % du capital, se répartissait entre nonante pour cent d’investisseurs institutionnels et dix pour cent de particuliers, avec un flottant de 86 % à fin 2025. La société ne détaille pas sur son site qui se trouve derrière chaque institution, et l’on ne peut donc pas affirmer ici dans quelle proportion il s’agit de fonds de pension, d’assureurs ou de gestionnaires de patrimoine. Ce qui est établi, c’est le dispositif. Une épargne collective investie dans le logement exige que le logement rapporte, et il rapporte quand le loyer monte ou que l’estimation s’élève. Le locataire de Berlin paie, sans le savoir, un coupon.
Urbagestión relève d’une autre échelle. El Español l’identifie comme Urbagestión Desarrollo e Inversión SL, une société spécialisée dans les actifs immobiliers qui appartient à un groupe actif à Madrid et à Valladolid, et dont l’envergure réelle n’a pas été documentée dans les sources consultées. Ara la décrit comme un fonds d’investissement, qualificatif qu’aucune autre source consultée ne confirme et que cette rédaction n’adopte pas. Son cas enseigne autre chose. Pour qu’un appartement à loyer ancien devienne un problème de plus de mille six cents euros par mois, nul besoin d’un fonds, il suffit d’une société quelconque, d’une estimation et d’un tribunal qui interprète la loi à la lettre.
La Suisse et son parc sans marge
Qui écrit depuis la Suisse ne peut pas traiter la crise européenne comme un phénomène étranger. Au 1er juin 2026, selon les données fédérales, le pays comptait 45 493 logements vacants, soit 0,93 % du parc, et le canton de Genève à peine 0,31 %. Le taux de référence hypothécaire reste à 1,25 %, de sorte que la règle censée modérer les hausses des loyers existants s’applique à un parc dont l’offre dispose de très peu de marge.
La structure de la propriété suisse permet une comparaison inconfortable. Une étude de la Haute école spécialisée de Lucerne, diffusée par Keystone-ATS en novembre 2025 à partir d’une enquête auprès de 228 investisseurs institutionnels, a conclu que jusqu’à 92 % des placements immobiliers des caisses de pension se trouvent en Suisse, que près de la moitié des répondantes prévoient d’augmenter leurs avoirs directs et que 3 % seulement envisagent de les réduire. Le deuxième pilier, cette épargne de retraite prélevée sur le salaire, investit une partie de son capital dans des logements, et ces logements sont loués à des assurés. Plus le loyer est élevé, mieux rend le portefeuille qui financera une pension, et mieux rend le portefeuille, moins il existe de pression pour que quelqu’un conteste le loyer. C’est une interprétation de l’ensemble et non un chiffre documenté, puisque l’étude ne mesure ni la part résidentielle exacte ni l’effet sur les prix.
Ce que l’on vote quand on vote un loyer
Il serait commode de conclure que les décrets ont échoué par la malveillance de quelques députés. La vérité est plus inconfortable. Le rejet du PP et de Vox était prévisible et celui de Junts s’est révélé décisif. Sur le second texte, le PNV s’est appuyé sur un argument qui se discute mais ne s’écarte pas d’un revers de main, celui du petit bailleur qui vit d’un loyer. Pour sa part, le gouvernement a scindé sa proposition en deux textes, une manœuvre que Podemos a fini par qualifier de piège. Ce qui a manqué, c’est une stratégie du logement capable d’affronter l’écart que mesure Eurostat.
L’écart est toujours là, indifférent au résultat du vote. Une entreprise distribue plus d’un milliard d’euros de dividendes avec des loyers qui progressent de 3,6 %, tandis qu’à Madrid une femme de 87 ans meurt sans être rentrée chez elle. Ce rapprochement est de l’auteur, et il ne prouve pas qu’une chose cause l’autre. Il montre en revanche un continent qui a décidé que le logement est le dépôt de valeur de ses classes moyennes et de ses retraites, et qui ne peut pas protéger ceux qui l’habitent sans toucher à ceux qui le possèdent, parmi lesquels figurent, dans une proportion que cette enquête n’a pas pu mesurer, les institutions qui administrent les retraites des générations suivantes. Maricarmen a obtenu un accord parce qu’une avocate, un syndicat, un campement et une couverture de presse soutenue ont mis un nom et un visage à la place d’un chiffre, et même cela n’est pas arrivé à temps. La plupart des locataires européens n’auront ni caméra ni nom dans les titres, et leur loyer se décidera dans un tableur où il figure comme un coupon…
G.S.
Sources
- Eurostat, House prices and rents went up in Q4 2025
- BOE, Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre
- Diario de Avisos, El Congreso tumba los decretos de vivienda del Gobierno
- Euronews, El decreto Maricarmen pende de un hilo, qué votará cada partido
- Euronews, Maricarmen acepta el acuerdo y volverá a su casa
- Euronews, Maricarmen podrá volver a su casa pero la acampada en Sol continuará
- Ara, Urbagestión llega a un acuerdo para que Maricarmen vuelva a su casa
- Ara, Desahucios de vulnerables prohibidos hasta 2030 y prórroga de alquileres, las claves de los decretos
- elDiario.es, Muere Maricarmen, la mujer que convirtió su lucha por la vivienda en un clamor que recorrió España
- El Independiente, Muere Maricarmen a los 87 años tras permanecer hospitalizada desde su desahucio en Madrid
- El Español, Urbagestión, la empresa que quiere echar a Maricarmen subiéndole el alquiler
- Vonovia, Half-Year Report 2026
- Vonovia, Shareholder structure
- Conseil fédéral, taux de logements vacants au 1er juin 2026
- Allnews, Le taux de référence pour les loyers maintenu à 1,25 %
- blue News, Pension funds continue to focus on residential real estate despite risks
