Am Freitag, dem 2. Oktober, hat das spanische Abgeordnetenhaus zwei Wohnungsdekrete aufgehoben, welche die Regierung drei Tage zuvor beschlossen hatte, darunter eines, das bis Ende 2030 die Zwangsräumungen von Personen ohne Wohnalternative aussetzte, sofern der Eigentümer ein Grossvermieter ist. Es tat dies mit 178 gegen 172 Stimmen beim ersten Text und mit 184 gegen 166 beim zweiten, also mit Vorsprüngen von sechs und achtzehn Stimmen, neun Tage nachdem eine 87-jährige Frau gerichtlich aus dem Haus geräumt worden war, in dem sie seit mehr als siebzig Jahren lebte, und fünf Tage bevor diese Frau am Mittwoch, dem 7. Oktober, in einem Madrider Spital starb. Die Abfolge der Daten braucht keine Adjektive. Eurostat misst seit einem Jahrzehnt eine Kluft, die kaum jemand ansehen will, jene zwischen dem Preis, ein Dach zu kaufen, und dem Preis, es zu mieten, und diese Kluft ist das eigentliche Thema dieses Textes. Eine Wohnung, die sich weit schneller aufwertet als die Leistung, die sie erbringt, verlangt, dass jemand die Differenz deckt, und dieser Jemand hat eine Adresse und einen Mietvertrag.
Drei Tage zwischen Unterschrift und Aufhebung
Das Königliche Gesetzesdekret 26/2026, auf den 29. September datiert und laut Ara am folgenden Tag im Amtsblatt veröffentlicht, enthielt Massnahmen von Substanz. Es setzte die Räumungsverfahren gegen Personen ohne Wohnalternative aus, wenn die Wohnung einem Grossvermieter gehört, und hielt diese Aussetzung bis zum 31. Dezember 2030 aufrecht. Es sah eine ausserordentliche Verlängerung auslaufender Mietverträge vor, begrenzte die jährliche Mietanpassung bis zum 31. Dezember 2027 und untersagte bis zum 31. Dezember 2028 Gesellschaften, deren Gesellschaftszweck den Immobilienkauf einschliesst, den Erwerb von Wohnungen zu weniger als siebzig Prozent ihres Schätzwerts. Sumar trieb das zweite Dekret auf Wunsch des Mieterverbands Sindicato de Inquilinas voran, um die automatische Erneuerung der Mietverträge einzuführen.
Der erste Text erhielt 172 Ja-Stimmen, jene von PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV, Podemos, BNG, Coalición Canaria und Compromís, gegen 178 von PP, Vox, Junts und UPN. Der zweite vereinte 166 Ja- und 184 Nein-Stimmen, wobei PNV und Coalición Canaria ins Lager der Ablehnung wechselten und der PNV geltend macht, der Text benachteilige den Kleinvermieter. Die Arithmetik verdient eine Pause. Nach der von Euronews veröffentlichten Sitzverteilung kommen PP, Vox und UPN auf 170 Sitze, mit dem Abgeordneten Ortega Smith von der Gemischten Gruppe auf 171. Die sieben Sitze von Junts vervollständigen die 178 Stimmen der Ablehnung, sodass ihre Stimme, bliebe der übrige Stand gleich, ein 172 zu 171 von einem 172 zu 178 trennt. Das ist eine Lesart der Zahlen und keine Aussage von irgendjemandem.
Zwischen dem unterzeichneten und dem aufgehobenen Dekret hatte ein Fall Platz, und dieser Fall hat einen Namen. María del Carmen Abascal, genannt Maricarmen, 87 Jahre alt, wohnte seit mehr als siebzig Jahren in der Calle Alcalde Sainz de Baranda im Madrider Stadtteil Retiro. Die Eigentümerin des Gebäudes, Urbagestión, hatte die Gerichte angerufen, um die Wohnung zurückzuerhalten, und machte geltend, der alte Mietvertrag sei schon vor langer Zeit erloschen. Laut der Zeitung El Español bestätigte das Oberste Gericht die Auslegung, wonach die zweite Rechtsnachfolge im Vertrag befristet war, und der UNO-Ausschuss für wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte forderte Spanien auf, eine angemessene Ersatzunterkunft zu gewährleisten, solange der Fall geprüft werde. Die Räumung wurde am 23. September vollzogen, nach drei gescheiterten Versuchen. Maricarmen zahlte nach Angaben von Ara rund fünfhundert Euro im Monat für ihren alten Vertrag. Die ihr vorgeschlagene Miete variiert je nach Quelle. elDiario.es beziffert die vom Unternehmen geforderte auf 2’650 Euro, andere Medien nennen niedrigere Beträge, die keines genau zuordnet.
Am 28. September erzielten ihre Vertreter nach rund vier Stunden Verhandlung unter Vermittlung der städtischen Wohnungsgesellschaft Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo eine Einigung mit Urbagestión. Maricarmen wäre mit einem Achtjahresvertrag und einer Miete von rund fünfhundert Euro, ähnlich der bisherigen, bei einer Obergrenze von dreissig Prozent ihres Nettoeinkommens, in ihre Wohnung zurückgekehrt, sobald die Ärzte des Spitals Gregorio Marañón sie entlassen hätten. Ihre Anwältin Beatriz Duro bestätigte die Abmachung, und Maricarmen selbst gab am Dienstag ihre Zustimmung und war laut Euronews sehr zufrieden. Ihre Habseligkeiten waren noch in der Wohnung, ein neuer Umzug wäre entfallen. Die konsultierten Medien enthalten keine Stellungnahme des Unternehmens dazu. Das Sindicato de Inquilinas hielt das am 26. September begonnene Camp auf der Puerta del Sol aufrecht, und seine Sprecherin Carolina Vilariño fasste den Sinn des Protests in einem Satz zusammen, den die Aufhebung vom 2. Oktober beinahe ironisch machte. «Das geht über Maricarmen hinaus. Das königliche Dekret ist der erste Schritt.»
Maricarmen ist nicht mehr nach Hause zurückgekehrt. Sie starb am Mittwoch, dem 7. Oktober, im Spital Gregorio Marañón, wo sie seit der Räumung stationär lag, laut El Independiente. Keine der konsultierten Quellen nennt die Todesursache, weshalb dieser Text keinen Kausalzusammenhang zwischen der Räumung und dem Tod behauptet. elDiario.es berichtet seinerseits, sie sei infolge der Räumung bettlägerig geworden, wegen der Folgen, die diese bei ihr hinterlassen habe. Das Sindicato de Inquilinas sagt, die Einigung hätte sie in ihre Wohnung zurückgebracht, sei aber zu spät gekommen, und bezeichnet das Geschehene als vermeidbar. Laut elDiario.es kann Urbagestión die Wohnung nun wieder vermieten.
Ein Dach, das mehr wert ist, als es einbringt
Zwischen 2015 und dem dritten Quartal 2025 stiegen die Wohnungspreise in der Europäischen Union um 64,9 % und die Mieten um 21,8 %, laut Eurostat. Zwischen dem vierten Quartal 2024 und demjenigen von 2025 betrug der Anstieg bei den Preisen 5,5 % und bei den Mieten 3,2 %.
Die Zahl widerlegt einen der meistwiederholten Sätze der öffentlichen Debatte, wonach die Mieten in ganz Europa explodiert seien. Explodiert ist vor allem der Kaufpreis, fast dreimal stärker als die Miete. Dass die Miete weniger steigt, macht sie nicht erträglich, denn sie wird jeden Monat von einem Lohn bezahlt, der keiner der beiden Kurven gefolgt ist, doch es erlaubt auch nicht, das Problem auf die Gier der Vermieter zu reduzieren. Diese Gier existiert und wirkt in einem System, das Eigentum wie ein Sparkonto mit Dach behandelt. Die Miete erfüllt dann eine genaue Funktion, nach der Lesart dieses Textes, nämlich die Zinsen einer Bewertung zu zahlen, die der Mieter nicht beschlossen hat und von der er nie profitieren wird.
Der Protest auf der Puerta del Sol geht von Verträgen aus, die auslaufen und zu Preisen erneuert werden, die der Mieter nicht zahlen kann. Eine Warnung ist dennoch nötig, die die militante Erzählung gern auslässt. Ein Teil des Problems entzieht sich dem Gericht, weil der Preis ohne Richter vertreibt, und es ist eine Deutung, dass die aufgehobenen Dekrete vor allem jene schützten, die schon drinnen waren. Nichts darin schuf Wohnraum.
Wem das Dach gehört
Welche Rendite man von einem Dach erwartet, zeigt der Blick auf einen der grössten Wohnungseigentümer Europas. Vonovia verwaltete Ende des ersten Halbjahrs 2026 rund 528’370 eigene Wohnungen. Die organische Miete ihres Portfolios stieg in den vorangegangenen zwölf Monaten um 3,6 %, ihr bereinigtes Miet-EBITDA erreichte im Halbjahr 1’268,6 Millionen Euro, 3,5 % mehr als ein Jahr zuvor, und der Zeitwert ihres Immobilienvermögens belief sich am 30. Juni auf 85’675,7 Millionen Euro.
Die Hauptversammlung von Vonovia genehmigte für 2025 eine Dividende von 1,25 Euro je Aktie, das sind 1’060’538’816,25 Euro in bar, laut ihrem Halbjahresbericht 2026.
Laut dem Unternehmen verteilte sich die bis August 2025 identifizierte Aktionärsbasis, die knapp 94 % des Kapitals abdeckt, auf neunzig Prozent institutionelle und zehn Prozent private Anleger, bei einem Streubesitz von 86 % Ende 2025. Das Unternehmen schlüsselt auf seiner Website nicht auf, wer hinter den einzelnen Institutionen steht, weshalb hier offen bleibt, in welchem Verhältnis es sich um Pensionskassen, Versicherer oder Vermögensverwalter handelt. Gesichert ist die Konstruktion. Kollektives Sparkapital, das in Wohnungen angelegt ist, braucht Wohnungen, die rentieren, und Wohnungen rentieren, wenn die Mieten steigen oder die Schätzung anzieht. Der Mieter in Berlin zahlt, ohne es zu wissen, einen Coupon.
Urbagestión gehört einer anderen Grössenordnung an. El Español identifiziert sie als Urbagestión Desarrollo e Inversión SL, eine auf Immobilienvermögen spezialisierte Gesellschaft, die zu einer in Madrid und Valladolid tätigen Gruppe gehört und deren tatsächliche Bedeutung in den konsultierten Quellen nicht dokumentiert ist. Ara beschreibt sie als Investmentfonds, eine Bezeichnung, die keine andere konsultierte Quelle bestätigt und die diese Redaktion nicht übernimmt. Ihr Fall lehrt etwas anderes. Damit eine Altmietwohnung zu einem Problem von mehr als sechzehnhundert Euro im Monat wird, braucht es keinen Fonds, es genügen eine beliebige Gesellschaft, eine Schätzung und ein Gericht, das das Gesetz streng auslegt.
Die Schweiz und ihr Wohnungsbestand ohne Spielraum
Am 1. Juni 2026 zählte die Schweiz laut Bundesdaten 45’493 leerstehende Wohnungen, das sind 0,93 % des Bestands, und der Kanton Genf lediglich 0,31 %. Der hypothekarische Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 %, sodass die Regel, die Erhöhungen bestehender Mieten dämpfen soll, auf einen Bestand mit kaum Angebotsspielraum trifft.
Die Struktur des Schweizer Eigentums erlaubt einen unbequemen Vergleich. Eine Studie der Hochschule Luzern, von Keystone-SDA im November 2025 auf der Grundlage einer Umfrage bei 228 institutionellen Anlegern verbreitet, kam zum Ergebnis, dass bis zu 92 % der Immobilienanlagen der Pensionskassen in der Schweiz liegen, dass fast die Hälfte der Antwortenden ihre direkten Bestände erhöhen will und dass nur 3 % sie verringern wollen. Die zweite Säule, jene Altersvorsorge, die vom Lohn abgezogen wird, legt einen Teil ihres Kapitals in Wohnungen an, und diese Wohnungen werden an Versicherte vermietet. Je höher die Miete, desto besser rentiert das Portfolio, das eine Rente finanzieren wird, und je besser das Portfolio rentiert, desto weniger Druck besteht, die Miete in Frage zu stellen. Das ist eine Deutung des Ganzen und keine belegte Zahl, da die Studie weder den genauen Wohnanteil noch die Wirkung auf die Preise misst.
Worüber abgestimmt wird, wenn über eine Miete abgestimmt wird
Es wäre bequem zu schliessen, die Dekrete seien an der Bosheit einiger Abgeordneter gescheitert. Die Wahrheit ist unbequemer. Die Ablehnung von PP und Vox war vorhersehbar, und jene von Junts erwies sich als entscheidend. Beim zweiten Text stützte sich der PNV auf ein Argument, das man bestreiten, aber nicht abtun kann, jenes des Kleinvermieters, der von einer Miete lebt. Die Regierung ihrerseits teilte ihren Vorschlag in zwei Texte, ein Manöver, das Podemos als Falle bezeichnete. Eine Wohnungsstrategie, die der von Eurostat gemessenen Kluft gewachsen wäre, gab es nicht.
Die Kluft bleibt bestehen, gleichgültig gegenüber dem Ergebnis der Abstimmung. Ein Unternehmen schüttet mehr als eine Milliarde Euro Dividende aus, bei Mieten, die um 3,6 % wachsen, während in Madrid eine 87-jährige Frau stirbt, ohne in ihre Wohnung zurückgekehrt zu sein. Die Gegenüberstellung stammt vom Autor und beweist keine Verursachung. Sie zeigt vielmehr einen Kontinent, der beschlossen hat, dass Wohnraum der Wertspeicher seiner Mittelschichten und seiner Renten ist, und der die Bewohner nicht schützen kann, ohne die Eigentümer anzutasten, unter denen sich, in einem Verhältnis, das diese Recherche nicht messen konnte, die Institutionen befinden, die die Altersvorsorge der kommenden Generationen verwalten. Maricarmen erreichte eine Einigung, weil eine Anwältin, eine Mietergewerkschaft, ein Camp und eine anhaltende Presseberichterstattung einen Namen und ein Gesicht an die Stelle einer Zahl setzten, und selbst das kam nicht rechtzeitig. Die meisten europäischen Mieter werden weder eine Kamera noch einen Namen in den Schlagzeilen haben, und ihre Miete wird in einer Tabelle entschieden, in der sie als Coupon erscheint…
G.S.
Quellen
- Eurostat, House prices and rents went up in Q4 2025
- BOE, Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre
- Diario de Avisos, El Congreso tumba los decretos de vivienda del Gobierno
- Euronews, El decreto Maricarmen pende de un hilo, qué votará cada partido
- Euronews, Maricarmen acepta el acuerdo y volverá a su casa
- Euronews, Maricarmen podrá volver a su casa pero la acampada en Sol continuará
- Ara, Urbagestión llega a un acuerdo para que Maricarmen vuelva a su casa
- Ara, Desahucios de vulnerables prohibidos hasta 2030 y prórroga de alquileres, las claves de los decretos
- elDiario.es, Muere Maricarmen, la mujer que convirtió su lucha por la vivienda en un clamor que recorrió España
- El Independiente, Muere Maricarmen a los 87 años tras permanecer hospitalizada desde su desahucio en Madrid
- El Español, Urbagestión, la empresa que quiere echar a Maricarmen subiéndole el alquiler
- Vonovia, Half-Year Report 2026
- Vonovia, Shareholder structure
- Conseil fédéral, taux de logements vacants au 1er juin 2026
- Allnews, Le taux de référence pour les loyers maintenu à 1,25 %
- blue News, Pension funds continue to focus on residential real estate despite risks
