El viernes 2 de octubre, el Congreso de los Diputados derogó dos decretos de vivienda que el Gobierno había aprobado tres días antes, entre ellos uno que suspendía hasta finales de 2030 los desahucios de personas sin alternativa habitacional cuando el propietario es un gran tenedor. Lo hizo por 178 votos contra 172 en el primer texto y por 184 contra 166 en el segundo, con ventajas de seis y de dieciocho votos, nueve días después de que una mujer de 87 años fuera desalojada por orden judicial de la casa donde vivía desde hacía más de setenta, y cinco días antes de que esa mujer muriera, el miércoles 7 de octubre, en un hospital de Madrid. La sucesión de fechas no necesita adjetivos. Eurostat mide desde hace una década una brecha que casi nadie quiere mirar de frente, la que separa lo que cuesta comprar un techo de lo que cuesta alquilarlo, y esa brecha es el verdadero tema de este texto. Una vivienda que se revaloriza mucho más rápido que el servicio que presta necesita que alguien cubra la diferencia, y ese alguien tiene domicilio y contrato de arrendamiento.
Tres días entre la firma y la derogación
El Real Decreto-ley 26/2026, fechado el 29 de septiembre y publicado en el BOE al día siguiente según Ara, contenía medidas de fondo. Suspendía los procedimientos de desahucio de personas sin alternativa habitacional cuando la vivienda pertenece a un gran tenedor, y mantenía esa suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030. Establecía una prórroga extraordinaria de los contratos que vencían, limitaba la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027 y prohibía, hasta el 31 de diciembre de 2028, que las entidades cuyo objeto social incluye comprar inmuebles adquirieran viviendas por debajo del setenta por ciento de su valor de tasación. Sumar impulsó el segundo decreto, a petición del Sindicato de Inquilinas, para instaurar la renovación automática de los contratos de alquiler.
El primero obtuvo 172 votos a favor, los de PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV, Podemos, BNG, Coalición Canaria y Compromís, frente a 178 del PP, Vox, Junts y UPN. El segundo reunió 166 a favor y 184 en contra, con la incorporación del PNV y de Coalición Canaria al bloque del rechazo, y el PNV alega que el texto perjudica al pequeño arrendador. La aritmética merece una pausa. Según la distribución de escaños que publicó Euronews, PP, Vox y UPN suman 170, y 171 con el diputado Ortega Smith, del Grupo Mixto. Los siete de Junts completan los 178 votos del rechazo, de modo que, si el resto del recuento se hubiera mantenido, su voto separa un 172 contra 171 de un 172 contra 178. Es una lectura de las cifras y no una declaración de nadie.
Entre el decreto firmado y el decreto derogado cabía un caso, y el caso tiene nombre. María del Carmen Abascal, Maricarmen, de 87 años, vivía en la calle Alcalde Sainz de Baranda, en el distrito de Retiro, desde hacía más de setenta. La propietaria del inmueble, Urbagestión, había acudido a los tribunales para recuperar la vivienda, sosteniendo que el contrato de renta antigua se había extinguido tiempo atrás. Según el relato del diario El Español, el Tribunal Supremo respaldó la interpretación de que la segunda subrogación del contrato tenía duración limitada, y el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU pidió a España que garantizara una alternativa habitacional adecuada mientras se estudiaba el asunto. El desahucio se ejecutó el 23 de septiembre, tras tres intentos fallidos anteriores. Maricarmen pagaba unos quinientos euros mensuales por su contrato antiguo, según Ara. La renta que se le planteó varía según la fuente. elDiario.es cifra en 2.650 euros la que exigió la empresa, y otros medios manejan cifras inferiores que ninguno atribuye con precisión.
El 28 de septiembre, tras unas cuatro horas de negociación mediadas por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo, sus representantes alcanzaron un acuerdo con Urbagestión. Maricarmen habría vuelto a su casa con un contrato de ocho años y una renta de unos quinientos euros, similar a la que pagaba, con un tope del treinta por ciento de sus ingresos netos, una vez que los médicos del Gregorio Marañón le dieran el alta. Su abogada, Beatriz Duro, confirmó el pacto, y la propia Maricarmen dio su aprobación el martes y, según Euronews, se mostró muy contenta. Sus pertenencias seguían en la vivienda, de modo que no habría hecho falta una nueva mudanza. Los medios consultados no recogen ninguna declaración de la empresa sobre el acuerdo. El Sindicato de Inquilinas mantuvo la acampada en la Puerta del Sol, iniciada el 26 de septiembre, y su portavoz, Carolina Vilariño, resumió el sentido de la protesta con una frase que la derogación del 2 de octubre volvió casi irónica. “Esto va más allá de Maricarmen. El real decreto es el primer paso.”
Maricarmen no llegó a volver. Murió el miércoles 7 de octubre en el hospital Gregorio Marañón, donde permanecía ingresada desde el desahucio, según El Independiente. Ninguna de las fuentes consultadas indica la causa del fallecimiento, de modo que este texto no establece ningún vínculo causal entre el desalojo y la muerte. elDiario.es relata, por su parte, que había quedado postrada en una cama por las secuelas del desahucio. El Sindicato de Inquilinas afirma que el acuerdo la habría devuelto a su casa pero llegó demasiado tarde, y califica lo ocurrido de evitable. Según elDiario.es, Urbagestión podrá ahora poner el piso en alquiler.
Un techo que vale más de lo que rinde
Entre 2015 y el tercer trimestre de 2025, los precios de la vivienda en la Unión Europea aumentaron un 64,9 % y los alquileres un 21,8 %, según Eurostat. Entre el cuarto trimestre de 2024 y el de 2025 la subida fue del 5,5 % en los precios y del 3,2 % en los alquileres.
La cifra desmiente una de las frases más repetidas del debate público, la de que los alquileres se han disparado en toda Europa. Lo que se ha disparado, sobre todo, es el precio de compra, casi tres veces más que la renta. Que el alquiler suba menos no lo vuelve soportable, porque se paga cada mes con un salario que no ha seguido ninguna de las dos curvas, pero tampoco permite reducir el problema a la codicia de los caseros. Esa codicia existe y opera en un sistema que trata la propiedad como una cuenta de ahorro con tejado. La renta cumple entonces una función precisa, según la lectura que propone este texto, la de pagar los intereses de una valoración que el inquilino no decidió y de la que no se beneficiará jamás.
El caso de Madrid ilustra la mecánica. La protesta de Sol parte de contratos que vencen y se renuevan a precios que el inquilino no puede pagar. Conviene, sin embargo, una advertencia que el relato militante suele omitir. Una parte del problema escapa al juzgado, porque el precio expulsa sin necesidad de un juez, y es una interpretación que los decretos derogados protegían sobre todo a quien ya estaba dentro. Nada en ellos construía vivienda.
Quién posee el techo
Para ver qué rendimiento se espera de un techo basta mirar a uno de los mayores propietarios residenciales de Europa. Vonovia gestionaba a finales del primer semestre de 2026 unas 528.370 viviendas propias. La renta orgánica de su cartera creció un 3,6 % en los doce meses anteriores, su EBITDA ajustado de alquiler alcanzó 1.268,6 millones de euros en el semestre, un 3,5 % más que un año antes, y el valor razonable de su patrimonio inmobiliario se situaba en 85.675,7 millones de euros al 30 de junio.
La junta de Vonovia aprobó para 2025 un dividendo de 1,25 euros por acción, es decir 1.060.538.816,25 euros en efectivo, según su informe semestral de 2026.
Según la compañía, la composición accionarial identificada hasta agosto de 2025, que cubre cerca del 94 % del capital, se repartía entre un noventa por ciento de inversores institucionales y un diez por ciento de particulares, con un capital flotante del 86 % al cierre de 2025. La compañía no desglosa en su sitio web quiénes están detrás de cada institución, y por eso no se puede afirmar aquí en qué proporción se trata de fondos de pensiones, aseguradoras o gestoras de patrimonio. Lo que sí queda establecido es el diseño. Un ahorro colectivo invertido en vivienda necesita que la vivienda rinda, y la vivienda rinde cuando el alquiler sube o cuando la tasación se eleva. El inquilino de Berlín paga, sin saberlo, un cupón.
Urbagestión pertenece a otra escala. El Español la identifica como Urbagestión Desarrollo e Inversión SL, una sociedad especializada en activos inmobiliarios que forma parte de un grupo con actividad en Madrid y Valladolid, y cuya envergadura real no ha sido documentada en las fuentes consultadas. Ara la describe como fondo de inversión, calificativo que ninguna otra fuente consultada confirma y que esta redacción no adopta. Para que un piso de renta antigua se convierta en un problema de más de mil seiscientos euros mensuales no hace falta un fondo, basta una sociedad cualquiera, una tasación y un tribunal que interprete la ley en sentido estricto.
Suiza y el parque sin holgura
Quien escribe desde Suiza no puede tratar la crisis europea como un fenómeno ajeno. Al 1 de junio de 2026, según los datos federales, el país contaba con 45.493 viviendas vacantes, el 0,93 % del parque, y el cantón de Ginebra con apenas el 0,31 %. El tipo de referencia hipotecario se mantiene en el 1,25 %, de modo que la norma que debería moderar las subidas de los alquileres existentes opera sobre un parque con muy poco margen de oferta.
La estructura de la propiedad suiza permite una comparación incómoda. Un estudio de la Universidad de Ciencias Aplicadas de Lucerna, difundido por Keystone-SDA en noviembre de 2025 a partir de una encuesta a 228 inversores institucionales, concluyó que hasta el 92 % de las inversiones inmobiliarias de las cajas de pensiones se encuentra en Suiza, que casi la mitad de las encuestadas planea aumentar su tenencia directa y que solo el 3 % prevé reducirla. El segundo pilar, ese ahorro de jubilación que se descuenta del salario, invierte una parte de su capital en viviendas, y las viviendas se alquilan a asegurados. Cuanto más alto sea el alquiler, mejor rinde la cartera que financiará una pensión, y cuanto mejor rinda la cartera, menos presión existe para que alguien cuestione el alquiler. Es una interpretación del conjunto y no una cifra documentada, ya que el estudio no mide la parte residencial exacta ni el efecto sobre los precios.
Lo que se vota cuando se vota un alquiler
Sería cómodo concluir que los decretos fracasaron por la malicia de unos diputados. La verdad es más incómoda. El rechazo de PP y Vox era previsible y el de Junts resultó decisivo. En el segundo texto, el PNV se apoyó en un argumento que cabe discutir pero no despachar, el del pequeño arrendador que vive de una renta. Por su parte, el Gobierno dividió su propuesta en dos textos, maniobra que Podemos llegó a calificar de trampa. Lo que faltó fue una estrategia de vivienda capaz de enfrentar la brecha que mide Eurostat.
La brecha sigue ahí, indiferente al resultado de la votación. Una empresa reparte más de mil millones de euros en dividendos con rentas que crecen un 3,6 %, mientras en Madrid una mujer de 87 años muere sin haber vuelto a su casa. La yuxtaposición es de quien escribe, y no prueba que una cosa cause la otra. Muestra, en cambio, un continente que ha decidido que la vivienda es el depósito de valor de sus clases medias y de sus pensiones, y que no puede proteger a quienes la habitan sin tocar a quienes la poseen, entre los cuales figuran, en una proporción que esta investigación no ha podido medir, las instituciones que administran los retiros de las generaciones siguientes. Maricarmen obtuvo un acuerdo porque una abogada, un sindicato, una acampada y una cobertura de prensa sostenida pusieron un nombre y un rostro en el lugar de una cifra, y ni siquiera eso llegó a tiempo. La mayoría de los inquilinos europeos no tendrá cámara ni nombre en los titulares, y su alquiler se decidirá en una hoja de cálculo donde figura como un cupón…
G.S.
Fuentes
- Eurostat, House prices and rents went up in Q4 2025
- BOE, Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre
- Diario de Avisos, El Congreso tumba los decretos de vivienda del Gobierno
- Euronews, El decreto Maricarmen pende de un hilo, qué votará cada partido
- Euronews, Maricarmen acepta el acuerdo y volverá a su casa
- Euronews, Maricarmen podrá volver a su casa pero la acampada en Sol continuará
- Ara, Urbagestión llega a un acuerdo para que Maricarmen vuelva a su casa
- Ara, Desahucios de vulnerables prohibidos hasta 2030 y prórroga de alquileres, las claves de los decretos
- elDiario.es, Muere Maricarmen, la mujer que convirtió su lucha por la vivienda en un clamor que recorrió España
- El Independiente, Muere Maricarmen a los 87 años tras permanecer hospitalizada desde su desahucio en Madrid
- El Español, Urbagestión, la empresa que quiere echar a Maricarmen subiéndole el alquiler
- Vonovia, Half-Year Report 2026
- Vonovia, Shareholder structure
- Conseil fédéral, taux de logements vacants au 1er juin 2026
- Allnews, Le taux de référence pour les loyers maintenu à 1,25 %
- blue News, Pension funds continue to focus on residential real estate despite risks
